Как инвестировать в строительство недвижимости

Инвестиции в строительство в России представляют собой денежные вложения в объекты капитального или текущего строительства с целью извлечения прибыли в будущем. Недвижимость – это отличный инструмент для получения дохода, как в активной, так и в пассивной форме. Строительную отрасль неспроста считают одной из самых активно развивающихся. Объясняется это не только постоянным приростом населения, нуждающегося в жилье или коммерческой недвижимости, но и изнашиванием, устареванием уже существующих зданий и сооружений. В связи с этим инвестиции в строительство недвижимости сегодня привлекают всё большее внимание частных инвесторов.

Стоит ли инвестировать в строительство

Вкладывать средства инвесторы могут не только в строящуюся, но и в уже возведённую недвижимость. Прибыль, которую они получат, сформируется за счёт удорожания недвижимости в будущем. Инвестирование в строительство выгодно отличается от вложений в ценные бумаги тем, что вы вкладываете средства в материальный объект, а не в нечто цифровое, чего нельзя осязать. То есть по завершении строительства дома вы получите в собственность определённое помещение, которое можно сдать в наём или продать. Инвестировать в строительство стоит в том случае, если вы хотите чётко понимать, куда отдаёте свои деньги и сколько конкретно прибыли получите в будущем. Вы можете сдать приобретённый объект в аренду или купить квартиру для того, чтобы потом продать её.

Типы строительства для инвестиций

Существует несколько типов строительства, больше всего подходящих для инвестирования. Это:

1. Жилые дома. Получать доход после вложения вы сможете посредством сдачи жилья в аренду или его продажи. И то, и другое не несёт абсолютно никакого риска. Поскольку жильё с каждым годом становится только дороже, то ваше вложение гарантированно окупится и принесёт солидную прибыль через несколько лет. Доходность до 38–40%.
2. Строительство коммерческой недвижимости. Офисы также можно сдавать в аренду или продавать. Считается, что сдача в аренду коммерческих объектов недвижимости более выгодна, чем продажа, за счёт поступления платежей в течение нескольких десятков лет. Доходность такого способа почти на 30% выше, чем у инвестиций в жильё.
3. Объекты индустрии и гостиницы. В эту категорию входят производственные помещения, цеха, склады, места временного проживания и т. п. Доходность может быть несколько выше, чем в случае с коммерческой недвижимостью – до 50% при длительном обращении и до 28% за один год.
4. Коттеджи, дачные и коттеджные посёлки. Не самый выгодный вариант вложений. Об этом позволяют судить множество пустых или полупустых новых посёлков в Московской, Ленинградской и других крупных областях России. Чтобы не остаться в «минусе», инвестор должен понимать текущую конъюнктуру рынка. Коттеджи и дачные посёлки сегодня практически не востребованы, в отличие от доступных городских квартир в жилых домах. В связи с этим инвестиции в данное направление могут не только не пригнести никакого дохода, но и не окупиться вовсе.

Варианты вложений

Вариант 1. Долевое участие. Вы вкладываете средства в проект жилой или коммерческой недвижимости, строительство которой ещё не начато. Инвесторы (в данном случае – дольщики) передают свои средства застройщику. Деньги при этом у него не находятся. Они размещаются на специальном эскроу-счёте, и получить их застройщик может только после выполнения работ. Это позволяет снизить риски дольщиков в случае банкротства или недобросовестности компании.

Вариант 2. Жилищно-накопительный кооператив. Инвесторы (пайщики) объединяются в кооператив и назначают руководящий состав. Доля каждого соответствует сумме сделанного им взноса. Принцип инвестирования и доходность точно такие же, как при индивидуальном инвестировании. Однако посредством коллективного подхода проще решать любые сложные проблемы и находить верный выход.

Вариант 3. Фонд финансового строительства. Этот вариант позволит инвестировать в строительство не только опытным и состоятельным инвесторам, но и тем, кто не может похвастаться богатой историей вложений и толстым кошельком. Фонд строительства создаётся с той целью, чтобы выступать посредником между инвесторами и компанией застройщика. Руководство фонда держит под контролем расходование денег, процесс строительства, защищает интересы инвесторов и занимается юридическим обеспечением вопроса.

Как правильно вложить деньги в строительство – основные шаги

Процесс инвестирования в строительство условно можно разделить на следующие этапы:

1. Выбор типа недвижимости. Возможные варианты мы описали в разделе выше. Чтобы не ошибиться, вам нужно точно понять, чего вы именно хотите от этих вложений и в какой срок планируете получить доход. Сделать это следует заранее, поскольку потом, когда средства будут переданы застройщику, вернуть всё назад будет очень сложно.
2. Выбрать компанию застройщика. Сотрудничать следует только с известными строительными компаниями, долгое время работающими на рынке. Респектабельный застройщик никогда не имеет проблем с инвесторами. Сумма вложения в строящийся им объект будет гораздо ниже его окончательной стоимости после сдачи в эксплуатацию.
3. Выбор интересующего объекта. Вложиться в строительство вы можете как на стадии формирования проекта (до начала строительства или на стадии котлована), так и в его процессе (когда квартира почти готова к сдаче). Выбирая объект, оцените окружающую инфраструктуру или планы местных властей по её развитию. В развитых, перспективных районах жильё всегда будет дороже.
4. Заключение договора с застройщиком и передача средств. На этом этапе вам предложат для ознакомления проект договора. Ознакомиться с договором лучше всего в присутствии юриста. Он проанализирует возможные риски и поможет подобрать наиболее выгодный вариант вложений. Что касается денег, то передавать застройщику напрямую вы их не будете. Перед этим договор долевого участия иди другое соглашение, подтверждающее вашу инвестицию, передаётся на государственную регистрацию в Росреестр. Как только будет внесена запись в ЕГРП, вы получите соответствующую выписку, и только после перечислите средства застройщику. Как правило, порядок и способ оплаты оговариваются в договоре долевого участия. После его подписания и внесения средств вам останется только ждать завершения строительства.

Налогообложение

Никакого налога, непосредственно связанного с инвестицией или полученным от неё доходом, вам платить не придётся. Вы будете платить налог на имущество в общеустановленном порядке после официальной сдачи объекта в эксплуатацию и подписания передаточного акта между вами и застройщиком. При продаже недвижимости вам придётся заплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы прироста, который вы получите в результате сделки.

Возможные риски, и как их избежать

В список возможных рисков можно включить:

1. Недобросовестность застройщика, мошенничество. Это главная опасность, которой подвергаются все инвесторы. Избежать её можно, тщательно изучив «биографию» компании. Для этой цели можно привлечь юриста.
2. Увеличение сроков строительства. Может быть вызвано самыми разными обстоятельствами – от природных катаклизмов, до отсутствия строительных материалов. Исключить просрочку или как-то застраховаться от неё вы никак не сможете.
3. Рыночный риск. Несмотря на относительно высокую доходность, рынок недвижимости нельзя назвать стабильным. Цены на недвижимость то возрастают, то резко снижаются.
4. Низкая ликвидность. Если объект возводится в отдалённом районе города или в месте, где нет инфраструктуры, скорее всего, он будет пользоваться малым спросом, стоимость такой недвижимости будет низкой.

Чтобы минимизировать риски, связанные со строительным инвестированием, внимательно изучите послужной список застройщика, отзывы о нём, особенности инвестиционного плана.